BĐS & MÔ HÌNH THAY THẾ KHI TPHCM CẤM AIRBNB

Không ảnh hưởng nhiều đến giá bán, chỉ tác động lớn đến cách thức thị trường lưu trú ngăn hạn vận hành

Mar 19, 2025

Cuối tháng 2/2025, TP.HCM đã đưa ra quyết định gây chấn động: Cấm sử dụng căn hộ chung cư làm nơi lưu trú ngắn ngày, bao gồm cả mô hình như Airbnb.

Đây là một đòn giáng mạnh vào những nhà đầu tư đã bỏ tiền gom căn hộ để khai thác trên nền tảng này, nhưng sâu xa hơn, đây có thể chỉ là bước đầu trong một chiến lược lớn hơn của thành phố.

Dĩ nhiên, phản ứng đầu tiên của nhiều người là hoang mang, bức xúc. Nhiều chủ nhà Airbnb chợt nhận ra rằng nguồn thu ổn định của mình có thể biến mất chỉ sau một văn bản hành chính. Những người đã vay ngân hàng để mua căn hộ cho thuê Airbnb có lẽ đang mất ngủ nhiều đêm, không biết xoay xở thế nào với khoản nợ.

Nhưng nếu nhìn rộng ra, đây không đơn thuần là một lệnh cấm – mà là sự dịch chuyển của cả một thị trường.

ĐẰNG SAU LỆNH CẤM: LÝ DO THỰC SỰ LÀ GÌ?

Chung cư vốn dĩ được sinh ra để làm nơi ở, không phải để vận hành như một khách sạn mini. Nhưng thực tế, trong những năm qua, Airbnb đã làm mờ ranh giới này, biến hàng loạt khu chung cư thành nơi lưu trú ngắn hạn.

Vấn đề nảy sinh:

Khách du lịch ra vào tấp nập
Ban quản lý chẳng biết ai với ai
An ninh phức tạp
Cư dân bức xúc vì không còn cảm giác "nhà của mình"

Thực trạng thị trường Airbnb tại Việt Nam

Điều ít người nhận ra là thực tế ai đang vận hành mô hình Airbnb? Không phải chủ sở hữu căn hộ mà phần lớn (khoảng 90%) là các đơn vị trung gian thuê - cho thuê lại. Họ không sở hữu bất động sản, chỉ thuê dài hạn và khai thác ngắn ngày để hưởng chênh lệch.

Vấn đề lớn nằm ở chỗ:

Các đơn vị trung gian này không chuyên nghiệp
Thiếu kinh nghiệm quản lý khu nghỉ dưỡng
Tính chịu trách nhiệm không cao - nếu có vấn đề xảy ra, rủi ro lại đổ lên đầu chủ nhà
Dịch vụ không như quảng cáo - Một lượt duyệt các review về Airbnb tại Việt Nam cho thấy vô số đánh giá tiêu cực về sự không tương xứng giữa quảng cáo và thực tế

Hệ quả nghiêm trọng: Làm giảm niềm tin của du khách nước ngoài đến Việt Nam khi có trải nghiệm lưu trú không như mong đợi. Điều này ảnh hưởng lâu dài đến hình ảnh du lịch Việt Nam trên trường quốc tế.

Mục đích thực sự của lệnh cấm

Cần hiểu rằng lệnh cấm này không nhằm mục đích:

Thanh lọc người mua nhà
Ảnh hưởng đến giá bán từ chủ đầu tư

Nó thực sự nhắm trực tiếp vào các đơn vị trung gian, với mục tiêu chuyên nghiệp hóa phân khúc quản lý vận hànhlưu trú ngắn ngày.

Và rồi còn một vấn đề lớn hơn: Dòng tiền bất động sản. Không ít nhà đầu tư gom căn hộ, khai thác Airbnb với doanh thu khủng nhưng thuế thì không nộp đủ, hoặc thậm chí không nộp. Thành phố mất đi một khoản thu đáng kể, trong khi thị trường bị đẩy giá lên cao bởi những người không mua nhà để ở, mà chỉ để kinh doanh.

Cấm Airbnb thực chất là một cách để "bình ổn" lại trật tự này.

NHỮNG HỆ QUẢ TẤT YẾU SẼ ĐẾN

Quyết định này giống như một hòn đá ném xuống mặt hồ, tạo ra những gợn sóng lan rộng. Câu hỏi đầu tiên: Những chủ nhà Airbnb sẽ làm gì?

Cho thuê dài hạn? Ừ thì được, nhưng giá thuê dài hạn chắc chắn không sinh lời tốt như Airbnb, nhất là khi căn hộ đã được đầu tư trang bị cho khách du lịch ngắn ngày.
Bán tháo? Nhiều khả năng sẽ có một làn sóng này, nhất là với những người mua căn hộ dựa vào Airbnb để trả nợ ngân hàng. Khi cung nhiều hơn cầu, giá có thể bị điều chỉnh lại.
Tìm hướng đi mới? Một số nhà đầu tư sẽ dịch chuyển sang các mô hình khác, như thuê biệt thự, nhà phố rồi vận hành thành nơi lưu trú ngắn hạn – bởi chính sách cấm lần này chỉ áp dụng với chung cư.

Và rồi, khi Airbnb bị siết chặt, ai sẽ là người hưởng lợi? Ngành khách sạn. Khi du khách không còn dễ dàng tìm thuê một căn hộ Airbnb, họ sẽ quay về với khách sạn, nơi có hệ thống vận hành bài bản và pháp lý rõ ràng hơn.

NHỮNG MÔ HÌNH THAY THẾ SẼ LÊN NGÔI

1️ Biệt thự, nhà phố cho thuê ngắn hạn – "Airbnb phiên bản khác"

Airbnb không bị cấm hoàn toàn – nó chỉ bị hạn chế trong chung cư. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang biệt thự hoặc nhà phố để tiếp tục vận hành cho thuê ngắn hạn.

Lợi thế của mô hình này:

Không chịu sự quản lý khắt khe từ ban quản lý chung cư
Bảo đảm tính riêng tư cao hơn
Tận dụng nhóm khách hàng cao cấp hơn, sẵn sàng trả phí cao

Những khu vực tiềm năng:

Thảo Điền, Quận 2 – Nơi tập trung nhiều biệt thự sang trọng
Quận 7, Phú Mỹ Hưng – Có nhiều khu nhà phố rộng rãi
Các khu resort ven đô như Hồ Tràm, Đà Lạt, Vũng Tàu

Chiến lược vận hành:

Tạo trải nghiệm trọn gói: Thuê đầu bếp riêng, dịch vụ dọn phòng, tổ chức BBQ...
Nhắm vào nhóm khách hàng gia đình, nhóm bạn đi nghỉ dưỡng

Lưu ý: Việc vận hành cần đảm bảo đăng ký kinh doanh lưu trú hợp pháp và đóng thuế đầy đủ để tránh rủi ro pháp lý.

2️ Mô hình "serviced apartment" – căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp

Nếu Airbnb là hình thức cho thuê tự phát, thiếu kiểm soát, thì căn hộ dịch vụ (serviced apartment) lại là mô hình chuyên nghiệp hơn, có pháp lý rõ ràng hơn.

Căn hộ dịch vụ khác gì với Airbnb?

Hợp pháp và được quản lý chuyên nghiệp
Có hợp đồng thuê rõ ràng, minh bạch
Cung cấp các dịch vụ tiện ích như dọn phòng, giặt ủi, bảo vệ 24/7
Nhắm đến nhóm khách thuê dài hạn hơn (ít nhất 1 tháng trở lên)

Những đối tượng khách hàng tiềm năng:

Doanh nhân nước ngoài đến Việt Nam làm việc dài hạn
Người Việt muốn thuê nhà ngắn hạn nhưng cần dịch vụ đầy đủ như khách sạn
Nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc trong các tập đoàn lớn

Các thương hiệu đang dẫn đầu:

Ascott, Oakwood, Somerset – Chuyên cung cấp căn hộ dịch vụ cao cấp
Các startup quản lý BĐS như The Aspar, Cohost.ai

3️ Co-living – mô hình "ở ghép cao cấp"

Một xu hướng mới đang nổi lên mạnh mẽ: Co-living – không gian sống chia sẻ nhưng cao cấp hơn homestay truyền thống.

Co-living là gì?

Mỗi người có phòng riêng nhưng chia sẻ không gian sinh hoạt chung
Mô hình này cực kỳ phù hợp với người trẻ, freelancer, digital nomad
Tạo ra cộng đồng sống chung, kết nối những người có cùng phong cách sống

Tại sao co-living có thể thay thế Airbnb?

Hợp pháp – Không bị cấm như Airbnb trong chung cư
Chi phí thấp hơn so với việc thuê căn hộ riêng
Tạo ra không gian cộng đồng, networking

Những startup đang phát triển mô hình này:

Toong Living, LIV.Living, The Hive – Các không gian co-living kết hợp làm việc chung

CƠ HỘI TRONG THỬ THÁCH: DÀNH CHO AI?

Dù chính sách có vẻ "đóng cửa" với Airbnb, nhưng nếu biết nhìn xa trông rộng, vẫn có cơ hội trong cơn bão:

Người có dòng vốn dài hơi có thể tận dụng thời điểm này để săn những căn hộ bị bán tháo với giá tốt.
Nhà đầu tư linh hoạt sẽ không bị mắc kẹt với một mô hình duy nhất. Thay vì cố níu kéo Airbnb trong chung cư, họ sẽ mở rộng sang các hình thức khác.
Đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có nhiều "đất diễn" hơn khi thị trường dần chuyển hướng sang các mô hình có tổ chức.

Và cũng đừng quên, các thành phố khác như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang có thể vẫn duy trì một thái độ cởi mở hơn với Airbnb, tạo ra một làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ TP.HCM sang các khu vực này.

Tầm Nhìn Mới: chuyên nghiệp hóa thị trường

Lệnh cấm Airbnb tại chung cư đang đặt nền móng cho một thị trường lưu trú chuyên nghiệp và bền vững hơn. Đây là cơ hội lớn cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp thay thế mô hình "tự phát" trước đây.

Tại Propiin, chúng tôi có kinh nghiệm làm việc với các đơn vị vận hành quốc tế và hiểu rằng: để bán 1 phòng giá 2 triệu đồng đòi hỏi tiêu chuẩn chất lượng, năng lực và trình độ của người quản lý tương đương với việc bán một biệt thự biển giá 20 tỷ - vì thực tế đều phục vụ cùng một phân khúc khách hàng.

Khách hàng mong muốn:

Dịch vụ đúng như cam kết
Độ chuyên nghiệp trong vận hành
Trải nghiệm đồng nhất, không "may rủi"
An toàn và tin cậy

Các đơn vị vận hành chuyên nghiệp sẽ phải đầu tư vào:

Quy trình vận hành tiêu chuẩn
Đội ngũ nhân sự được đào tạo bài bản
Hệ thống quản lý hiện đại
Trách nhiệm pháp lý rõ ràng

KẾT LUẬN: DÒNG TIỀN SẼ CHẢY VỀ ĐÂU?

Lệnh cấm Airbnb tại chung cư chỉ là một lát cắt trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản. Nó không làm biến mất nhu cầu lưu trú ngắn hạn, mà chỉ tái định hình cách mô hình này vận hành.

Airbnb bị siết chặt không có nghĩa là thị trường lưu trú biến mất – nó chỉ thay đổi hình thức:

✅ Biệt thự, nhà phố cho thuê ngắn hạn – Giải pháp thay thế Airbnb trong chung cư.

✅ Serviced apartment – Căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp, hợp pháp, nhắm vào khách thuê dài hạn.

✅ Co-living – Mô hình ở ghép cao cấp, phù hợp với người trẻ và freelancer.

Và trên hết, đây là thời điểm vàng cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp đặt chân vào thị trường và nâng cấp trải nghiệm lưu trú tại Việt Nam.

Những nhà đầu tư thông minh sẽ không hoảng loạn. Họ sẽ dịch chuyển dòng vốn, tìm kiếm cơ hội trong sự thay đổi và đặc biệt là hợp tác với các đơn vị vận hành có uy tín, kinh nghiệm thực chiến và tầm nhìn dài hạn.

Bạn nghĩ sao? Airbnb có thực sự "chết" tại TP.HCM hay chỉ đơn giản là đang biến hình thành một dạng mới? Hãy để lại bình luận bên dưới!

Nếu bạn thấy bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ cho người quen đang đầu tư bất động sản hoặc đang vận hành Airbnb tại TP.HCM!

Đăng ký nhận bản tin hàng tuần về thị trường bất động sản và đầu tư tại đây.