Đọc vị làn sóng khi cả nước đồng loạt khởi công 234 DA 19/12/2025
Khi một buổi lễ trở thành tín hiệu chiến lược cho cả thập kỷ
Sáng 19/12/2025, tại 79 điểm cầu trên toàn quốc, Việt Nam đồng loạt khởi công và khánh thành 234 dự án hạ tầng với tổng mức đầu tư hơn 3,4 triệu tỷ đồng.
Nhiều người chỉ thấy đây là một sự kiện lễ hội.
Nhưng với góc nhìn của người trong ngành bất động sản, đây chính là điểm uốn chiến lược đánh dấu sự thay đổi căn bản trong cách Việt Nam triển khai hạ tầng và tái định hình bản đồ phát triển kinh tế.
Câu hỏi không phải là “234 dự án nhiều hay ít?”, mà là “Điều gì đang thực sự thay đổi sau những con số này?”
KHÔNG PHẢI BỨC TRANH MỘT NGÀY – MÀ LÀ CHIẾN LƯỢC DÀI HƠI
Trước khi đi vào phân tích, cần làm rõ một điều: đây không phải là lần đầu tiên Việt Nam tổ chức lễ khởi công hàng loạt. Chỉ riêng trong năm 2025, đã có đợt ngày 19/8 với hơn 250 dự án.
Nhưng điểm khác biệt của 19/12 nằm ở cấu trúc vốn và tính liên kết vùng.
Trong 3,4 triệu tỷ đồng tổng vốn đầu tư:
Vốn nhà nước chỉ chiếm ~627.000 tỷ (18%)
Vốn ngoài ngân sách chiếm tới ~2,79 triệu tỷ (82%)
Con số 82% vốn tư nhân và xã hội hóa không phải ngẫu nhiên. Đây là tín hiệu rõ ràng: Nhà nước đang chuyển từ vai trò “làm tất cả” sang vai trò “tạo nền tảng và thu hút”.
Trong bối cảnh nguồn vốn ngân sách bị giới hạn và nợ công cần kiểm soát, mô hình này cho thấy Việt Nam đang học cách huy động vốn theo kiểu “smart capital” – tạo cơ chế để tư nhân tham gia vào những dự án có tính chiến lược thay vì chỉ dựa vào ODA hay vốn nhà nước.
ĐỌC VỊ CẤU TRÚC: KHỞI CÔNG VÀ KHÁNH THÀNH – HAI LOẠI TÁC ĐỘNG HOÀN TOÀN KHÁC NHAU
Trong 234 dự án:
148 dự án khởi công xây dựng
86 dự án khánh thành/thông xe kỹ thuật
Nhiều người nghĩ rằng khởi công và khánh thành đều tốt như nhau. Nhưng với góc nhìn chiến lược kinh tế, tác động của chúng lên thị trường BĐS hoàn toàn khác biệt.
Khởi công tạo kỳ vọng và hoạt động xây dựng, nhưng chưa có tác động thực tế lên logistics, di dân hay giá trị đất. Trong khi đó, khánh thành/thông xe nghĩa là hạ tầng đã sẵn sàng đưa vào sử dụng – và đây mới là yếu tố thực sự thay đổi bản đồ giá trị BĐS.
Điều đáng chú ý là trong ngày 19/12, nhiều dự án đã được thông xe kỹ thuật ngay – điển hình là cao tốc Cần Thơ – Cà Mau. Điều này có nghĩa: tác động không phải trong tương lai, mà đã bắt đầu từ hôm nay.
Với các nhà đầu tư BĐS, đây là lúc cần phân biệt rõ: dự án nào đang tạo kỳ vọng, và dự án nào đang tạo giá trị thực.
NHỮNG DỰ ÁN THEN CHỐT: KHÔNG CHỈ LÀ CON SỐ MÀ LÀ ĐỘNG LỰC TÁI CẤU TRÚC
Trong 234 dự án, có một số công trình mang tính định hình lại bản đồ phát triển:
Khu đô thị thể thao Olympic (Hà Nội) với vốn đầu tư lên tới 925.000 tỷ đồng – đây không chỉ là một dự án đô thị, mà là tham vọng tạo ra một khu vực kinh tế mới kết hợp giữa thể thao, du lịch, thương mại và bất động sản cao cấp.
Tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng (giai đoạn 1) – trục kết nối chiến lược giữa cửa khẩu biên giới, thủ đô và cảng biển, tạo hành lang logistics mới cho luồng hàng Trung Quốc – ASEAN.
Dự án sản xuất ray đường sắt và thép đặc biệt tại Dung Quất với 10.000 tỷ đồng – đây là nỗ lực xây dựng chuỗi cung ứng nội địa cho hạ tầng đường sắt, giảm phụ thuộc nhập khẩu.
Cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc (18.000 tỷ) và cao tốc Cần Thơ – Cà Mau – hoàn thiện trục Bắc – Nam, đồng thời mở rộng mạng lưới giao thông vào sâu các tỉnh.
Những dự án này không đơn thuần là xây đường hay xây nhà – mà là định hình lại luồng di chuyển vốn, hàng hóa và dân cư trong 10-15 năm tới.
TÁC ĐỘNG LÊN BẤT ĐỘNG SẢN: CƠ HỘI VÀ BẪY
Mỗi khi có đợt công bố hạ tầng lớn, thị trường BĐS lại nổi sóng với các thông điệp về “cơ hội vàng”, “bùng nổ giá đất”, “sóng đầu tư mới”.
Nhưng thực tế không đơn giản như vậy.
Cơ hội thực sự chỉ đến với những người biết đọc đúng tín hiệu.
Hạ tầng không tự động tạo ra giá trị BĐS. Những gì tạo ra giá trị là khả năng kết nối hạ tầng với dòng vốn, dòng người và dòng sản xuất.
Một con đường cao tốc chỉ tạo giá trị khi nó:
Rút ngắn thời gian di chuyển đến mức thay đổi quyết định sinh sống của người dân
Giảm chi phí logistics đến mức thu hút doanh nghiệp đến đầu tư nhà máy
Kết nối với các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay để tạo hệ sinh thái
Đây chính là lý do tại sao nhiều dự án BĐS “sát đường cao tốc” nhưng vẫn im lìm, trong khi một số khu vực tưởng chừng xa lại bùng nổ.
Với 234 dự án được công bố, các nhà đầu tư BĐS cần hỏi:
Dự án hạ tầng nào thực sự thông xe trong 1-2 năm tới?
Vùng nào có sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông + khu công nghiệp + nguồn nhân lực?
Chính quyền địa phương có năng lực triển khai quy hoạch và thu hút đầu tư không?
Cơ hội không nằm ở việc mua bất cứ nơi nào có đường – mà nằm ở việc tìm được điểm giao thoa giữa hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực.
RỦI RO CẦN THẲNG THẮN
Dù quy mô ấn tượng, không nên quên rằng triển khai hạ tầng ở Việt Nam vẫn còn nhiều nút thắt:
Giải phóng mặt bằng vẫn là rào cản lớn nhất. Nhiều dự án khởi công rầm rộ nhưng bị kéo dài vì vướng đền bù, thu hồi đất.
Năng lực nhà thầu và chuỗi cung ứng đang chịu áp lực kép từ chi phí nguyên vật liệu tăng và thiếu lao động có tay nghề.
Nguồn vốn ngoài ngân sách tuy chiếm 82%, nhưng khả năng huy động phụ thuộc vào môi trường vĩ mô, lãi suất, và sức hấp dẫn dự án.
Chất lượng và tiến độ thực tế mới là thước đo cuối cùng. Một dự án “khởi công” không có nghĩa là nó sẽ hoàn thành đúng hạn hoặc đạt chất lượng cam kết.
Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư BĐS không nên vội vàng đổ tiền vào những khu vực chỉ dựa trên “lễ khởi công” mà chưa thấy tiến độ thực tế.
ĐỌC ĐÚNG – ĐỌC SÂU – HÀNH ĐỘNG ĐÚNG
Ngày 19/12/2025 không phải chỉ là một ngày lễ. Đây là dấu mốc đánh dấu sự chuyển đổi trong cách Việt Nam triển khai hạ tầng quốc gia – từ mô hình dựa chủ yếu vào ngân sách sang mô hình xã hội hóa vốn và thu hút tư nhân.
Với 234 dự án, 3,4 triệu tỷ đồng vốn đầu tư, 148 khởi công và 86 khánh thành, bức tranh hạ tầng Việt Nam đang được vẽ lại. Nhưng giá trị thực sự không nằm ở số lượng dự án, mà nằm ở chất lượng triển khai và khả năng kết nối các yếu tố kinh tế.
Đối với các doanh nghiệp BĐS, các nhà đầu tư, và người làm trong ngành, đây là lúc cần:
Thứ nhất, phân biệt rõ giữa “kỳ vọng” và “thực tế”. Không phải mọi dự án được công bố đều tạo ra giá trị ngay.
Thứ hai, tập trung vào các dự án có tiến độ rõ ràng, đặc biệt là những dự án đã khánh thành hoặc sắp đưa vào vận hành.
Thứ ba, tìm kiếm các khu vực có sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị, và tiềm năng kinh tế thực.
Thứ tư, theo dõi sát tiến độ và chất lượng thực tế thay vì chỉ tin vào cam kết.
Thay đổi là điều tất yếu. Nhưng phát triển là một sự lựa chọn.
Và lựa chọn đúng bắt đầu từ việc đọc đúng tín hiệu thị trường.
Võ Nhật Liễu, TPHCM, 19/12/2025